Muitos não sabem, mas a separação judicial põe fim aos deveres matrimoniais, podendo o contrato de locação continuar vigente perante o cônjuge que permanecer no imóvel. A saída de um dos cônjuges do imóvel, objeto de locação, não pressupõe a rescisão contratual, muito ao contrário, a Lei n. 8.245/91, a qual rege as relações locatícias, prevê em seu art. 12 que o contrato de locação prosseguirá automaticamente com o cônjuge, ou companheiro, que permanecer no imóvel, tal regra é válida para qualquer que seja o vínculo conjugal.
Comumente ocorre tal problema quando o cônjuge que firmou o contrato de locação, deixa o imóvel diante da separação. Apesar do amparo legal, para que essa situação seja concretizada, exige-se uma formalidade. Cabe aos locatários comunicar imediatamente o locador da transferência dos direitos para a pessoa que ficou no imóvel.
Tal providência evita que aquele que deixou o imóvel continue obrigado solidariamente com os encargos locatícios, quais sejam, pagamento dos aluguéis, água, luz, condomínio, entre outras. Feita a notificação expressa do locador, esse por sua vez, poderá exigir a substituição dos fiadores, ou oferecimento de qualquer das garantias previstas em lei.
É importante destacar que a sub-rogação, não depende de anuência do locador, uma vez que a lei é taxativa ao afirmar que “o contrato de locação prosseguirá automaticamente (…)”, dessa forma, só resta ao locador, após devidamente notificado, requerer, no prazo de 30 (trinta) dias, a substituição dos fiadores ou da forma de garantia. No entanto, neste caso, se não for atendida a exigência de substituição dos fiadores ou da forma de garantia, é facultado ao locador requerer o rompimento do vínculo locatício, seja extrajudicialmente ou judicialmente.
Tais providências são necessárias, uma vez que, com a saída de um dos cônjuges do imóvel, devido à separação, haverá uma alteração no pólo passivo do contrato de locação, e conseqüentemente alteração do sujeito passivo das obrigações a ele inerentes.
É pacífico o entendimento legal e jurisprudencial neste sentido. Há também a hipótese em que um dos cônjuges se obriga, no ato da separação, a continuar pagando os vencimentos da relação locatícia, neste caso, não há que se falar em sub-rogação ou alteração do pólo passivo, uma vez que a relação permanece inalterada. Apesar da retirada de um dos cônjuges do imóvel locado, desde que ambos os cônjuges figurem no contrato como locatários do imóvel.
As conseqüências para a omissão em comunicar ao locador da sub-rogação, não pressupõem a rescisão do contrato de locação, simplesmente não ocorre a substituição, mantendo-se o vínculo com o contratante originário. Assim, diante uma separação, seja ela de fato ou judicial, existe a prerrogativa que o contrato de locação prossiga em relação àquele cônjuge que permaneceu no imóvel, desde que tomadas as devidas providências.
*Augusto Cesar de Carvalho Barcelos – Advogado, pós-graduado em Direito Processo Civil. E-mail: augusto@mmo.adv.br. Mattiuzo & Mello Oliveira Advogados Associados
